房企跨越2017,2018待裂变、待重构!

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发布时间:2018-04-11 22:43

房企跨越2017,2018待裂变、待重构!

2018-04-11 18:05来源:亿翰智库房地产/融资

原标题:房企跨越2017,2018待裂变、待重构!

2017年房企业绩发布会大盘点

前 言

时至今日,房地产企业的年报或业绩披露依旧在如火如荼的进行中,万科地产、中国恒大、碧桂园、融创中国、龙湖地产、富力地产等企业均递交了一份完美的答卷。

纵观各企业的表现可以发现,虽然可能在市场的认知上会存在不同程度的分歧,但在具体的战略打法上却具有明显的趋同性,无论是在企业的发展规划上、投融资的战略铺排上等等都显现出一定的一致性。

一.

规模持续保持高增长,拼劲依旧十足

规模是通向未来的桥梁,只有具有一定的规模才能在未来的竞争中掌握一定的先发优势。众多房企纷纷抛出自身的业绩目标,冲千亿、2000亿、3000亿等,虽然实现目标的时间点略有差异,但在3年内实现规模的飞跃是众多房企的核心诉求。

旭辉控股2018年旭辉的年度销售目标为1400亿,同比增长35%。2018年共有可供销售货值约2500亿,如果能实现60%的销售,那就可以完成1500亿的销售业绩。

世茂房地产2017年世茂房地产实现合约销售金额1007.7亿元,同比大幅上升了47.9%,超额完成中期调整后的880亿签约目标,完成率达到114.5%。合约销售均价为16623元/平米,同比上升了20%,合约销售面积达到606.2万平米,同比上升了23.3%。2018年,世茂房地产合约销售目标为1400亿元。

正荣地产集团2017年实现合约销售金额701.5亿元,同比增长78.5%,主要原因在于正荣在市场表现强劲的一线以及二线城市布置了大量新增的优质可售销售物业。同时在2017年,合约销售建筑面积达到380万平方米,比2016年同比增加了102.3%。2018年,正荣地产集团的销售业绩目标为1200亿元。

富力地产2018年富力地产的合约销售目标为1300亿元,2020年实现3000亿元销售业绩,2018年至2020年销售业绩的年化复合增长率(CAGR)为54%。

融信中国:2017年融信实现502亿的合约销售金额,同比增长104%,2015年-2017年合约销售金额的年化复合增长率为105%。2018年的合约销售目标为1200亿元。

二.

盈利能力提升,财务优势显现

2017年房企的营业收入和利润有个明显的特点,无论是创收的量,还是创收的质都较2016年有显著提升。而业绩的提升,最主要的原因就是交付的物业面积增加或交付的物业均价提升;利润或者利润率的提升,很大方面原因在于土地成本合理。

2017年,企业的销售业绩一片大好,预计2018年企业的营业收入和利润将延续此趋势,营业收入和利润均具有一定的确定性。

碧桂园:2017年实现营业收入2269亿元,同比增长48%,毛利润约588亿元,同比增长了82%,归属上市公司股东的净利润为261亿元,同比增长了126%。

中国恒大:2017年公司营业额3110.2亿,比2016年增长47.1%。毛利润1122.6亿,比2016年增长88.9%,毛利润率36.1%,比2016年增长8个百分点;净利润370.5亿,比2016年增长110.3%;净利润率11.9%,比2016年增长3.6百分点;核心利润405.1亿,比2016年增长94.7%;核心利润率13%,比2016年增长3.2个百分点,归属股东利润243.7亿元,比2016年增长378.8%,股东回报率30.7%,比2016年增长20%。

融创中国:2017年(并表)收入再创新高到658.7亿,权益数接近1000亿。并表的收入增长了86%,毛利润增长了181%达到136亿,毛利润率有了显著的提升,上升到21%左右。归属于本公司拥有人应占溢利约为110亿,增长344%。核心净利润是111亿,增长259%。

融信中国:2017年融信实现营业收入303.4亿元,同比增长167%,2015年-2017年的年化复合增长率为102%;毛利润50亿元,同比增长118%,2015-2017年的年化复合增长率为36%;EBITDA48亿元,同比增长97%,2015年-2017年的年化复合增长率为39%。2017年度毛利润率和净利润率,因并购项目按会计准则的公允价值影响有所下调。若剔除影响,毛利润率为22.8%,同比上升2.1个百分点;净利润率为12.2%,同比提升3.5个百分点。

三.

去杠杆,控风险

在全行业去杠杆的背景下,房地产行业更是去杠杆的重灾区,房企的融资渠道不断收窄。部分房企的负债率水平和融资成本有所上升,但也有部分房企由于独特的优势,负债率水平和平均借贷成本有所降低。

展望2018年,房企普遍认为,融资成本依旧会保持上升态势,但均为企业设定了一定的负债率红线或目标,在负债率的控制上,企业更偏重于开源,即加大去库存的力度,加速现金回流。在融资路径的选择上,可能更偏重于直接融资的路径,如供应链资产证券化、长租公寓资产证券化等等;在融资机构的选择上,更偏重熟悉的机构,将并购贷款、开发贷款以及后续的各类贷款在同一个机构进行,进而拉平融资的平均成本,而且房企在融资上可能对融资的效率更加看重,对成本的容忍度会适当提升。

融创中国:2017年,融创中国的净资产首次突破600亿元,资产负债率下降2个点到54%的水平。2017年,融创中国抓住时机进行了两次配售,共融资118亿港元,有效降低了负债率。2018年公司计划将战略优势转换为优异的财务表现,其核心内容是要继续降低负债水平,从而降低财务成本,降负债的主要方式便是加快库存去化,加速现金回流。

正荣地产集团:受惠于人民银行降低基准贷款利率,以及因经营规模增长而提升的融资议价能力,加权平均实际利率连年下降,从2014年的12.5%一直下降到2017年的7.3%。再从资产负债表上的一些结构来看,我们的资产负债表也相当稳健。从负债率的情况来看,2017年,资产负债率在80%左右,如果考虑到IPO所得款项,净负债率较2016年下降85.8个百分点至122%,2018年目标将净负债率降至100%以内。

富力地产:322亿的现金流足以满足到短期(2018年-2019年)到期债务的偿还需求,2018年到期债务为121亿元,境内债券有52亿,其他境内借款69亿;2019年到期债务为59亿元,均为境内其他借款。债务成本显著下降,不考虑永续债的情况下,富力地产将利率成本由2015年的每年7.83%大幅削减至2017年的每年5.12%。考虑永续债的情况下,利率成本则由2016年的6.3%降至2017年的5.14%。

中国金茂:2017年中国金茂的资产负债率有所上升,但还是处于行业的正常范围内。主要原因是在青岛拿的一个一级开发的地,拿成了二级开发。中国金茂有央企股东背景,稳健的财务背景,因此在融资这块有着低成本优势。在国内的信用评级也很高。

融信中国:2017年,融信中国的净负债率为150%左右,到2018年底目标希望能够回到100%以下,然后在2019年底,希望能够回到大概65%左右。

合景泰富:2017年合景泰富的平均借贷成本为5.8%,较2016年的6%下降0.2个百分点,在行业内属于相对低位。负债结构合理,一年内负债总额为37.41亿元,占比为6.3%;3-5年内的负债总额为378.66亿元,占比为63.5%;5年期以上债务为85.82亿元,占比为14.3%。合景泰富正在尝试探索多元化融资渠道,如REITs、ABS。并且依托大量成熟的持有型物业,不担心融资问题。

四.

投资有规划,谋略战略区域

2017年,多数房企投资的力度都相对较大,投资的区域集中在长三角、环渤海、成渝区域等城市群,当然,作为国家的战略发展区域—粤港澳大湾区更是获得众多房企的热烈追捧。

在2018年的投资战略中,房企的投资重点均在重要城市群内,毫无疑问,粤港澳大湾区成为多数房企的关注焦点。在投资方式上,房企纷纷看好合作方式和收并购机会,会适当增加合作和收并购收储比例。

融创中国:土地储备已经在市场上确立了竞争优势,自2016年10月开始就没怎么在公开市场拿地了,只在并购市场抓住几个比较好的机会,并且未来符合融创拿地标准的地越来越少。

正荣地产集团:未来会继续145X战略方针,继续深耕现有的区域,借助市场回落资金,进一步实现全国化布局,并有选择性地进入新的区域和城市。主要基于现有的地理位置和房地产市场的增长潜力来选择需要开拓的地区和城市。关注并积极布局的区域包括华南区域、西南区域、苏鲁以及粤港澳大湾区、成渝都市圈等,选择新的区域和城市必须是潜力增长显著的。

在投资策略方面,采取“逆周期”的扩张策略。另一方面,不会再与其他开发商争地王,逐步多样化土地和审核企业,通过其他不同的方式取得土地,包括招拍挂、合作及收购二手项目等。

富力地产:2017年富力地产在53个城市以3200元/平米的价格收购权益可售面积1811.2万平米的土地储备,预计可贡献约2560亿的可售货值。新增的货值中,约有93%位于国内,7%位于国外的伦敦、澳大利亚等城市。

中国金茂:2017年,中国金茂获得36块土地,新增面积932万平米,其中36份土地中有17块地是底价拿地。2017年中国金茂新进的城市有成都、南昌、温州、福州、厦门、嘉兴和南昌。

禹洲地产:“区域深耕,全国领先”的战略发展目标。以长三角、海西区和粤港澳大湾区、环渤海、华中五大区域,包括收购沿海家园以后的一个东北区域,作为中心基础,聚焦区域内的一二线城市及卫星城全国版图成型。

合景泰富:在投资布局方面,2017年合景泰富新进华南5个城市,如香港、深圳、中山、江门、惠州等;新进华东10个城市,如温州、泰州、无锡等;在其他区域新进4个城市,如重庆、济南等。

五.

乐观审慎,追求有质量的发展

在企业的未来发展诉求上,企业的诉求相对明确,对市场保持审慎乐观态度,致力于实现有质量的增长,说白了就是,我不单单是有规模的,我的利润也是可以的。

中国恒大从“规模型”向“规模+效益型”转变,实施「三低一高」的经营模式,三低为低负债、低杠杆、低成本,一高为高周转。

六.

人才激励,为企业发展奠基固本

人才是企业发展的重要动力和基石之一,尤其在快速发展时期,人才更是起着至关重要的作用。为了提高企业的业绩水平和运营效率,或者阶段性战略的过渡,房企纷纷推出、完善各自的激励制度。

从激励方式来看,与项目相关的跟投机制是大多数房企采用或青睐的方式,利用利益相关性充分调动员工的积极性,提高项目的周转速度,同时保障业绩目标的实现。由于各自企业性质和和特点的不同,房企的激励制度在对象、力度、实施时间等方面都存在一定差异。

万科地产:我们认为,走到今天资本时代,事业合伙人机制是最符合这个时代对人的创造性、积极性、能动性的激励,未来会积极推行下去。 未来在已有的基础上,会继续加大,包括总部在内的组织筹建工作让组织更加扁平高效。同时我们会更新和迭代,从选拔晋升方方面面进行改进,让它发挥更大的效用。

中海地产:关于激励计划,董事会刚通过,6月份可能要上股东大会来把具体方案进行报批,我们希望尽快能够实施方案。这个方案刚才我也说了,是覆盖了我们400多个中高层管理人员以及我们一些骨干。我们希望这样弥补上了中海历史上中长期激励机制缺乏的一个短板,这样我们的短期激励、中长期激励愈加健全,对保留人才,以及员工的个人的利益与公司的未来的发展以及股东的利益更好地结合在一起,我们认为还是具有很积极的意义。

华润置地:关于激励机制方面,相信18年会有所改变。我们董事长在两会接受外部采访时表示,希望我们的薪酬机制能够和外部企业来对标,公司针对核心管理层的长期经营方案已经落地了。

绿城中国:激励方式是支持业绩实现,激励方式是支持员工核心与管理层稳定的。我们的激励原则,首先就是要保证我们在行业里的竞争力,同时,以我们的年终奖和三年为一个度的业绩相挂钩;同时,在集团层面,我们的激励方式是与区域利润挂钩的奖励包,同时与期权方式进行组合来有效的支持我们业绩的实现。这些年来看,这种激励方式还是适合并且是比较有竞争力的。关于激励机制,我们有事业合伙人机制,包括期权计划、管理层持股计划、价值创造共享计划。

世茂房地产:在集团管理提效维度,18年集团为充分激发区域的动力源,使地区公司真正成为公司发展上面的规模链,集团做了大量的改革,对地区公司充分授权,实行地区公司制管理。

未来调整后,集团的角色为服务者、监督者,地区公司的角色调整为实体经营者,自负盈亏,当家作主,充分释放和发挥及扩大区域的潜力和产能。

富力地产:跟投我们是在公司有考虑,但还在试验阶段,没有很硬性的去推,我们比较稳当的项目可以鼓励一下。

中国金茂:17年是全面跟投的一年,累计金额已经超过了1.5个亿。公司高管、高管下的、各个项目层面、区域层面的关键人员,全面实现跟投。跟投一定能够激发全体员工跟公司共成长的这样一个信心和决心,所以中国金茂的员工发展理念叫共创、共享、共成长。共创上是跟投的,共享上我们是有超额分成的。这个发展理念是要在具体的公司安排上,去认真落实,同时每两年会进行期权的授予。所以从这些方面来看,中国金茂努力的无限的接近市场的机制,会逐步的完善。

禹洲地产:我们逐步建立一整套完善的一个激励措施机制,包括试点项目的跟投机制,我们有国内的一个奖项和奖金。12年开始执行了提成激励的政策,目前已覆盖禹洲中高管团队,以及下半年推出跟投,让员工共享公司的发展。

合景泰富:跟投制主要是针对整个管理层的积极性、推动性。在商业方面我们做了一个合伙人制,合伙人制主要奖金激励池制度。

深圳控股:我们在积极响应深圳市混合所有制改革政策的同时,也会加大推进激励机制的改革。

七.

地产为基,寻求多元化发展路径

房企依旧看好房地产行业的未来发展前景,以房地产为主业和基础,向房地产产业链外或产业链上下游延伸发展。

碧桂园:提出未来3年布局100万套长租公寓计划。

融创中国:未来业务的绝对主业还是房地产开发,保持自身的领先状态和竞争优势,另外在立足主业的情况下,谋求多元化发展,一个是投资文旅产业。融创的文旅产业,目前主要是通过和万达文旅城十三个项目合作完成布局,文旅板块持有面积大约957万平米,目前已有271万平米开业。在中国消费升级的背景下,融创始终认为文旅地产大有可为。另外一个是战略投资,融创对大品类运营是长期看好的。比如自如、链家、万达商业,这些都是各自行业中的翘楚,也是房地产行业的上下游市场,和融创中国的主业也有很密切的关系。在乐视投资问题方面,已经通过非常保守的角度计提拨备达到165亿。从财务的角度来说已经提完了,未来一个阶段乐视的负面影响可以不用再纳入考虑范围内。

富力地产:在72个城市共拥有105家酒店,在建或筹建的17家,收购万达酒店后,于2018年年初,富力地产合共拥有88间已完工酒店及 26365 间客房,旗下新增酒店品牌包括皇冠假日、艾美、喜来登、索菲特、万达嘉华、万达文华及威斯汀等。关于万达酒店的收购问题,此项收购在不同战略层面都具高度吸引力,首先收购对价与账面净值相比属大幅折价,同时成熟酒店组合将为持有人带来稳定收益。从财务角度来看,该收购具有明显增值效果,带来一次性收益人民币131亿元并将大幅增加未来数年来自酒店的收益,估计此项收购将创造310亿的市场价值。

中国金茂:投资物业经营良好,出租率在不断上升。数字办公楼方面,比如北京凯星大厦目前租金约16.9元,金茂大厦目前租金约12.5元,状况良好。酒店方面,三亚和北京的酒店收入和出租率在稳步上升,总体收入上涨约9.5%。数字办公楼和酒店收入2017年相加约34到35亿元的收入,持有面积大概140多万平,计划2022年持有面积200万平,租金达到50亿元。

合景泰富的业务版图在不断完善,拥有写字楼、商业、长租公寓等各条产品线,预计到2010年合景泰富总计将拥有17个写字楼、16座酒店、11个商场等,持有型物业面积将超过270万平米。

八.

行业格局即定,业务模式待重构

房企纷纷认为房地产行业的竞争格局即将成型,企业间的竞争更加白热化。

不久的将来,行业内少数的企业将占据行业的绝对份额,当然,未来地产业的生意也不是那么好做的,不能仅仅的做好房子的建造、销售,其他一些附加的能力也亟待提高,商业模式,盈利模式等等均需要重新构建。

万科地产:当前国内住房短缺的阶段已经过去,反而是租赁、物流、商业、养老、教育等需求在快速提升。

融创中国:未来房地产行业总量增长动力不足,将会步入并购整合阶段。前10强房企市场占有率将有可能超预期并且前5名房企的市场占有率可能到达30%-40%。

富力地产:房地产的发展方向已经以居住需求为主,并且二三线城市及其周边的需求要大于一线城市,未来业务发展重心应该往二三线城市偏移。

中国金茂:在房地产市场趋于稳定的背景下,业务和模式也在寻求重构,高品质酒店经营向好,但区域性和结构性的问题仍然存在。

2017年已然成为历史,历史不会重演,无论过去是成果颇丰还是业绩微薄,过去只是今天的起点,回顾过去是为了更好的迎接未来。

当今这个时点,对某些房企而言是最好的时光,也是最具挑战性的时刻。无论是业务模式、发展方向,还是更具体的投资模式、融资方法等都需要慎重选择、考量。返回搜狐,查看更多

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